Cel puțin un funcționar din Primăria Bistrița ar putea fi bun de plată în cazul procesului câștigat de dezvoltatorul Marius Negrea. Instanța a hotărât ca acesta să primească 143.000 de euro drept despăgubiri pentru că Primăria Bistrița a întârziat nejustificat eliberarea unui banal certificat de urbanism, un document eliberat anterior de aceeași instituție de două ori. Motivarea sentinței date de Tribunalul Bistrița-Năsăud indică un anume funcționar care a refuzat sistematic să dea o semnătură, fără de care nu s-a putut emite certificatul de urbanism. Este vorba despre Cristina Bungărdean, funcționar în cadrul Serviciului Urbanism, care îi ținea în acel moment locul Monicăi Pop, arhitectul șef al municipiului.
În toamna anului 2022, Consult Imobil SRL, firma omului de afaceri Marius Negrea, acționa în judecată Primăria Bistrița, cerând eliberarea unui certificat de urbanism solicitat în 11 iulie 2022 pentru schimbarea destinației din turnătorie în depozite complexe vânzări en-gros și en-detail.
Potrivit legislației în vigoare, un certificat de urbanism trebuie eliberat în cel mult 15 zile lucrătoare. Culmea, același certificat de urbanism fusese eliberat și prelungit încă o dată de Primăria Bistrița. La expirare, a doua prelungire a fost refuzată, proiectul dezvoltatorului fiind întârziat voit și inexplicabil, într-un joc murdar al funcționarilor de la Urbanism, care a ajuns să coste Primăria Bistrița bani grei. Cel mai probabil, instituția va fi obligată să recupereze suma de la funcționarii care se fac vinovați de această tergiversare, plătită scump, mai târziu, prin decizia instanței.
Certificatul de urbanism solicitat era pentru fosta turnătorie ARIO, unde omul de afaceri a ridicat între timp un centru comercial.
În dosarul depus la instanță, Consult Imobil a cerut despăgubiri în valoare de 223.910 euro, reprezentând folos netras pentru perioada august-octombrie 2022 și 74.638 de euro/lună cu titlu de despăgubiri reprezentând folos netras începând cu luna noiembrie 2022 și până la data eliberării certificatului de urbanism solicitat.
Pe înțelesul tuturor, întârzierea voită a certificatului de urbanism i-a adus pagube dezvoltatorului imobiliar care avea deja încheiate contracte cu magazinele care urmau a fi deschise aici și care nu a mai putut încasa chiriile fiind blocat de eliberarea unui document eliberat anterior de două ori (la emitere și prima prelungire după expirare).
De exemplu, pentru a tergiversa emiterea documentului, cererea de eliberare a certificatului de urbanism a ajuns inclusiv să fie discutată în CTATU (Comisia Tehnică de Amenajare a Teritoriului și Urbanism), formată din specialiști din domeniu, majoritatea membri ai Ordinului Arhitecților din România.
Un demers inutil, având doar scopul de a întârzia eliberarea, pentru că această comisie NU are atribuţii să analizeaze eliberarea certificatelor de urbanism, ci doar a documentaţiilor de urbanism care privesc modificarea PUG, respectiv plan urbanistic zonal, plan urbanistic de detaliu sau a avizelor de oportunitate (pentru PUZ sau PUD) ale arhitectului-şef.
Mai mult, deși ajuns în ședința CTATU, niciunul din membri acesteia n-a avut obiecții cu privire la oportunitatea sau legalitatea eliberării acestui certificat de urbanism deși fostul primar Ioan Turc, președintele CTATU, ridica semne de întrebare cu privire la oportunitatea eliberării acestui Certificat de Urbanism. Turc a și apelat la Monica Pop, arhitectul șef al Primăriei Bistrița să analizeze Regulamentul Local de Urbanism:
„Mai mult chiar, la solicitarea domnului Primar, doamna arhitect şef Monica Pop, după analizarea Regulamentului Local de Urbanism, a şi confirmat că scopul pentru care a solicitat Certificatul de Urbanism se regăseşte printre utilizările admise prin PUG pentru zona de activitate productivă A2, UTR 11”, se arată în motivarea sentinței date de Tribunalul Bistrița-Năsăud.
Cu toate că niciunul dintre membrii CTATU și nici arhitectul șef Monica Pop n-au ridicat obiecții, Certificatul de Urbanism n-a fost eliberat. De ce? Aici apare detaliul interesant. Certificatul de urbanism avea nevoie de semnătura arhitectului șef al Primăriei Bistrița, iar locul Monicăi Pop, care tocmai îi confirmase primarului Ioan Turc că solicitarea respectă PUG, era luat de Cristina Bungărdean, după ce arhitectul șef se eschivase în urma unei recomandări a procurorilor care aveau în lucru dosarul de cercetare de la Urbanism.
Aceștia recomandaseră să nu semneze documente din dosarele cercetate, dar, fiind vorba de Marius Negrea (parte vătămată în dosar), Monica Pop a refuzat semnarea documentului de la OK Shopping Center, deși Certificatul de Urbanism cerut acum nu avea nicio legătură cu spețele cercetate anterior de procurori.
Așadar, Monica Pop a refuzat să semneze, dar nu avea obiecții, iar Cristina Bungărdean, functionarul care-i ținea locul la semnarea acestui document refuză și ea, inexplicabil, deși documentul ajunge să fie discutat în CTATU, un demers inutil, probabil menit doar să tergiverseze eliberarea lui:
„La data de 05.08.2022, cererea a fost analizată în cadrul Comisiei CTATU, iar în urma analizei realizate nu au fost ridicate, de către Comisie niciun fel de obiecţii privind legalitatea şi oportunitatea eliberării Certificatului de Urbanism solicitat, fiind astfel evident că la acest moment nu există niciun impediment în vederea eliberării Certificatului. Cu toate acestea doamna Cristina Bungărdean a refuzat în continuare să semneze pentru Arhitectul Şef, Certificatul de Urbanism, aspect faţă de care suntem în prezenţa unei evidente încălcări a considerentelor ce au determinat supunerea cererii noastre la analiza Comisiei CTATU. Altfel spus, în condiţiile în care însăşi Serviciul de Urbanism din cadrul Mun. Bistriţa prin doamna Cristina Bungărdean, a condiţionat semnarea Certificatului de analizarea cererii în cadrul Comisiei CTATU, urmând ca decizia acesteia să fie preluată în Certificatul de Urbanism, iar această comisie nu a ridicat niciun fel de obiecţii legate de legalitatea şi oportunitatea scopului pentru care s-a solicitat eliberarea Certificatului de Urbanism, neeliberarea Certificatului de Urbanism apare ca fiind un veritabil abuz” – au susținut apărătorii dezvoltatorului imobiliar în fața instanței.
Cristina Bungărdean s-a împotmolit în…calcule și logică!
Cristina Bungărdean a motivat refuzul de a semna prin faptul că construcția ar ocupa un procent de 100% din suprafața terenului, fără a mai exista teren liber, cum cere regulamentul de urbanism. Funcționara de la Urbanism omite însă să ia în calcul faptul că suprafața de 12.439 de metri pătrați este repartizată pe două niveluri și nu are cum să ocupe 100% din teren.
Aceasta a avut comentarii și cu privire la retrageri laterale sau posterioare ale clădirii, o discuție inutilă, având în vedere că prin certificatul de urbanism se cerea doar schimbarea destinației unei clădiri deja existente, nu construirea uneia noi.
„Este de reținut că impunerea oricăror retrageri la o construcție existentă apare ca fiind un veritabil abuz, aspect față de care obiecțiile ridicate de către făptuitoare reprezintă în fapt doar un mod efemer de a justifica abuzul de putere pe care îl exercită față de solicitare. În acest sens este totalmente deplasată poziţia numitei Bungărdean, specialist în domeniul arhitecturii şi urbanismului, care în încercarea de a-şi justifica refuzul de semnare a Certificatului de Urbanism invocă aspect legate de retragerile clădirii faţă de aliniament ori ” condiţii obligatorii de construibilitate” ştiind foarte bine că scopul cererii noastre îl reprezenta eliberarea unui certificat de Urbanism în vederea schimbării destinaţiei unei construcţii existente şi nicidecum edificarea uneia noi”, au mai susținut avocații Consult Imobil.
Certificatul de Urbanism – emis după 5 luni, în loc de 15 zile
În cele din urmă, Primăria Bistrița a emis dupa 5 luni certificatul de urbanism, în ianuarie 2023.
Dezvoltatorul imobiliar a calculat despăgubirile solicitate în instanță ținând cont de chiria lunara medie de pe piață. Cu cei 12.439 de metri pătrați, dispuși pe două etaje, ar fi încasat o chirie lunară de 75.638 de euro. Acesta a susținut că neeliberarea certificatului de urbanism în termen legal a întârziat și ceilalți pași, cum ar fi obținerea autorizației de construire.
Societatea comercială începuse deja negocierile cu mai mulți retaileri care voiau să închirieze spațiu în centrul comercial viitor, înainte de eliberarea CU, iar întârzierea eliberării documentului îi frâna și negocierile cu chiriașii.
„Contractele de închiriere au fost semnate progresiv, fiind condiționate de prezentarea unui certificat de urbanism valabil, ca garanție juridică și tehnică pentru chiriași. În perioada de 5 luni (de la data când trebuia emis certificatul aferent cererii nr. 69233/11.07.2022, ce face obiect al dosarului și data emiterii certificatului de urbanism nr. 11/2023, reclamanta a fost în imposibilitatea de a încheia contracte de închiriere raportat la refuzul emiterii certificatului de urbanism ca garanție pentru demararea lucrărilor de construire”, a explicat dezvoltatorul.
Primăria Bistrița a susținut că nu s-a opus emiterii CU, ci…n-a putut să-l emită
Poziția Primăriei Bistrița în acest proces este și mai interesantă. Reprezentanții instituției au susținut că de fapt nu s-au opus emiterii certificatului de urbanism, ci s-au aflat în imposibilitatea emiterii acestuia, practic, din cauza lipsei semnăturii arhitectului șef.
„Astfel, proiectul certificatului de urbanism şi-a întrerupt circuitul în vederea emiterii sale. Potrivit art.49 alin.2 din Ordinul nr.839/2009 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 50/1991: „(2) Lipsa unei semnături atrage nulitatea actului.”
Prin urmare, în lipsa semnăturii înlocuitorului Arhitectului șef, chiar în situaţia în care s-ar fi transmis proiectul de certificat de urbanism Secretarului şi Primarului municipiului Bistriţa spre verificare si apoi semnare, acesta nu ar fi putut fi emis astfel încât să producă efecte juridice valide, apte de a permite reclamantei obţinerea autorizaţiei de construire. În concluzie, aşa cum a arătat nu se opune emiterii certificatului de urbanism ci se află in imposibilitate de a-l emite atâta timp cât singura persoana din cadrul structurii de specialitate în domeniul amenajării teritoriului, urbanismului şi executării lucrărilor de construcţii care este împuternicită să semneze în locul Arhitectului Sef al municipiului Bistriţa a refuzat în scris motivat în opinia sa semnarea proiectului de certificat de urbanism”, au spus reprezentanții Primăriei Bistrița, la proces.
Pe de altă parte, avocații dezvoltatorului imobiliar au ridicat o altă problemă: dacă ați știut că demersul societății comerciale este legal, de ce nu ați delegat pe altcineva să semneze în locul Cristinei Bungărdean, care refuza?
„În condiţiile în care Primarul Mun. Bistriţa a considerat că eliberarea Certificatului de Urbanism solicitat de noi este un demers legal, scopul pentru care acesta a fost solicitat încadrându-se în prevederile documentaţiilor de urbanism şi amenajare a teritoriului aprobate, raportat la refuzul de semnare exprimat de către înlocuitorul arhitectului – şef, avea obligaţia de a dispune delegarea atribuţiilor ce reveneau arhitectului – şef în legătură cu semnarea Certificatului de urbanism către un alt funcţionar din cadrul serviciul de specialitate de urbanism, prin modificarea atribuţiilor stabilite prin fişa de post a acestuia. (…)În acest sens este important de subliniat că în loc să ia toate măsurile necesare în vederea eliberării Certificatului de Urbanism, atribuţie stabilită în sarcina sa prin dispoziţiile art. 155 alin. 5 lit. g) din OG nr. 57/2019, inclusiv prin desemnarea/delegarea unei alte persoane care să îndeplinească atribuţiile arhitectului-şef, Primarul Mun. Bistriţa a înţeles să rămână în pasivitate, practic „să ridice din umeri „, o soluţie păguboasă pentru bugetul unităţii administrativ teritoriale pe care o conducea, iar acesta în condiţiile în care prin întâmpinarea formulată în cauză nu doar că nu se invocă nicio nerespectare a reglementărilor locale de urbanism şi amenajare a teritoriului abrogate, de natură a justifica neeliberarea certificatului, ci mai mult chiar arată că el nu se opune cererii noastre introductive”, a susținut la proces Consult Imobil SRL, dezvoltatorul OK Shopping Center.
Primarul municipiului de la acea vreme, Ioan Turc, nu doar că ar fi trebuit să delege atribuțiile arhitectului-șef altcuiva, ci ar fi trebuit și să sesizeze abuzurile făcute de Bungărdean.
În cele din urmă, instanța a dat dreptate dezvoltatorului imobiliar și a hotărât că Primăria Bistrița trebuie să plătească 143.364 de euro, reprezentând beneficiul nerealizat în cele două luni de întârziere (noiembrie și decembrie 2022) „pentru care s-a reținut culpa exclusivă a autorității”.
Tribunalul s-a raportat la suprafața parterului imobilului, ajungând la suma 143.000 de euro, în urma raportului întocmit de un expert.
Deocamdată, dacă sentința rămâne definitivă, bună de plată este Primăria Bistrița. Rămâne de văzut dacă instituția se va îndrepta pentru recuperarea despăgubirilor platite dezvoltatorului împotriva funcționarului Cristina Bungărdean, cea care a refuzat să dea semnătura, și chiar împotriva fostului primar Ioan Turc, care n-a făcut nimic să rezolve problema, ba și-a dat concursul la tergiversare, ajungând ca un banal Certificat de Urbanism să fie discutat într-o comisie care nu se ocupa cu așa ceva, dar care, fiind totuși consultată, n-a avut obiecții.
O adevărată saga, care arată încă o dată jocul mizerabil al funcționarilor din Serviciul Urbanism al Primăriei Bistrița și nu doar atât, pentru că în acest caz, un rol important l-a jucat și fostul primar Ioan Turc, care a preferat tergiversarea în locul rezolvării în termen a solicitării pentru un document eliberat anterior de două ori de aceeași instituție.
Din păcate, nu este singurul caz în care Primăria Bistrița este bună de plată pentru felul în care a jonglat cu documentele care trebuiau eliberate solicitanților. Pe rolul instanțelor mai sunt și alte procese în care se cer despăgubiri, care doar într-un alt caz se ridică la peste 1 milion de euro. Din informațiile Bistrițeanul.ro, restul spețelor în care se cer despăgubiri ar însuma câteva milioane de Euro.
